Эксперты на рынке жилой недвижимости уверены, что единая государственная информационная система по учету договоров на рынке арендного жилья в РФ позволит обезопасить всех участников данного рынка и облегчит их взаимодействие с госорганами. Об этом пишет ТАСС.
Стоит отметить, что в настоящее время Минстрой разрабатывает законопроект о создании государственной информационной системы (ГИС), которая будет осуществлять учет рынка арендного жилья. В ведомстве намерены привлечь частных инвесторов для создания на основе концессии цифровой платформы.
«На наш взгляд, главный посыл, который должна нести ГИС арендного жилья, - это удобство и безопасность использования. Найдется довольно большая прослойка людей, которым, в первую очередь, интересно качество предлагаемых сервисов, простота использования и безопасность. Условно, если арендодатель размещает сведения в ГИС о своем имуществе, то у него решаются проблемы с юридическим оформлением сделки, поиском надежного арендатора, сохранностью его имущества в ходе сдачи в аренду и так далее», - отметил генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
Данная платформа поможет управляющим компаниям более эффективно принимать меры по соблюдению платежной дисциплины. Также предполагается, что с помощью ГИС удастся сократить кассовые разрывы, считает эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук.
«Именно такие эффекты важнее для системы ЖКХ, нежели повышение собираемости налогов. На мой взгляд, такие платежи за аренду квартир можно <…> направлять на цели повышения энергоэффективности жилья», - полагает эксперт.
Депутат Госдумы, член комитета нижней палаты парламента по строительству и ЖКХ Александр Якубовский отметил, что данная система сформирует в РФ цивилизованный рынок аренды жилья. Потребность в этом существует у всех участников — и арендаторов, и арендодателей.
«Стимулировать соблюдение закона, на мой взгляд, будет запрос арендаторов на то, чтобы, исправно платя ежемесячную плату, чувствовать себя, свои права защищенными. Хороший пример - арендные проекты ДОМ.РФ, которые заселены более чем на 90% каждый. Более того, уверен, что подавляющее большинство арендодателей также с удовольствием будут использовать данную систему. Главное, чтобы она была максимально удобной, понятной и доступной», - считает депутат.
Якубовский добавил, что комитет Государственной Думы по строительству и ЖКХ начнет оперативную работу над законопроектом, возможно, уже в весеннюю сессию.
«Акцентирую внимание, что у нас создан большой экспертный совет, именно для детального обсуждения и работы над такими важными законопроектами вместе с экспертным и отраслевым сообществом», - добавил депутат.
Сейчас в России сдаются более пяти миллионов квартир. Управляющий партнер компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский считает, что бюджет от их аренды может получить до 200 млрд рублей дополнительных налогов. По его словам, сейчас на долю арендных квартир приходится всего лишь 9% от всего жилого фонда, в то время как в развитых странах этот показатель доходит до 40%.
«Сегодня у нас нет точных данных, сколько человек снимают жилье на рынке. По оценкам Фонда "Институт экономики города", это порядка 10% в крупных мегаполисах, но, к сожалению, меньше 1% из них делают это легально. В основном рынок находится в тени, договоры заключаются на срок до года, чтобы их не регистрировать [в Росреестре], налоги в большинстве случаев не уплачиваются. Вопрос стоит в том, чтобы через эту систему поднять долю прозрачных отношений на рынке аренды жилья. Очевидно, если это будет очень удобно, легко, онлайн, то, я думаю, что это может в большей степени обелить рынок», - считает руководитель комиссии общественного совета при Минстрое России в сфере жилищной политики, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.
Но по мнению Александра Щиголя, директора по операционному управлению «Брусники», в России нет какой-либо единой валидной базы арендного жилья. Это приводит к наличию большого числа неактуальных объявлений.
«Мы видим возможность изменения сложившейся практики, и потому вместе с ДОМ.РФ сегодня реализуем два арендных проекта в Екатеринбурге и Тюмени», - добавил он.
Гендиректор РАСК Федор Выломов отмечает, что при решении проблем на рынке аренды жилья речь должна идти о создании инструментов, которые решают существующие проблемы арендодателей и арендаторов, одна из которых - платежеспособность и взаимное доверие.
«Со временем у населения должны формироваться и определенные привычки, как, например в США работает такой инструмент, как rent history (аналог кредитной истории, только применительно к тому, как человек платит за аренду и содержит арендное жилье - прим. ТАСС), на который практически всегда смотрят при сдаче квартиры», - говорит он.
В свою очередь, Колочинский из «Векторстройфинанса» считает, что для эффективной работы новой платформы важно проводить разъяснительную работу с населением, объяснять преимущества законной схемы сдачи жилья в аренду и совершенствовать процесс взаимодействия с налоговыми органами. По его мнению, следует ужесточить ответственность за уклонение от уплаты налогов и, возможно, предусмотреть ответственность для нелегальных арендаторов жилья.
Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что сегодня на рынке нет системы оценки арендных ставок жилой недвижимости.
«Понятно, что занижение ставки в документах с целью минимизации налогового бремени наверняка будет прельщать многих арендодателей. Как доказать, что квартира сдается за совсем другую сумму, также пока непонятно», - считает эксперт. Она также обратила внимание, что законных инструментов для обнаружения незарегистрированных арендных отношений в настоящее время нет. И этот вопрос нужно обязательно участь в рамках разработки законопроекта.
Управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова подчеркнула, что многие граждане регистрируются как самозанятые. Но есть риск, что собственники квартир, будут использовать разные возможности избежать официальной регистрации договоров аренды. Например, перестанут их заключать или будут заключать не договор найма, а соглашение о предоставлении квартиры, не требующее регистрации. По мнению Жуковой, для обеления рынка аренды требуется внести изменения в Гражданский Кодекс. Также стоит продумать вопрос удобства регистрации для пожилых людей.
«Многие пенсионеры не оформляются самозанятыми, потому что им не разъясняется, что режим самозанятого не равно неработающий пенсионер. Многие пожилые люди вообще не пользуются ни смартфоном, ни интернетом», - указывает Жукова.
Директор федеральной компании в сфере недвижимости и ипотеки «Этажи» Ильдар Хусаинов предложил вместо создания отдельного автономного инструмента для учета заключенных договоров аренды провести интеграцию с сайтом Федеральной налоговой службы. По его мнению, нужно предусмотреть стимулирующие меры для тех собственников жилья, которые готовы выйти из тени.
«Есть пример Сингапура, где еще проще решили эту проблему, вменив налог на вторую и последующую квартиру, находящуюся в собственности, то есть это внедрение понятия арендной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Пусть размер налога в этом случае будет и меньше, зато это решает проблему тотального контроля и создание отдельной системы учета, что при таком объеме рынка арендного жилья крайне проблематично», - рассказал Хусаинов.
Пресс-служба Министроя России сообщает, что законопроект о создании государственной информационной системы учета договоров аренды находится в процессе разработки и согласования с органами власти. Затем документ направят на общественное обсуждение. Внесение законопроекта в Думу запланировано на весеннюю сессию.
«Единая цифровая платформа будет создана в форме государственной информационной системы (ГИС) и с момента создания будет на 100% принадлежать государству. Для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора, чтобы не вкладывать бюджетные средства в ее создание. Оператором системы будет Минстрой», - отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин
По его словам, концессионерами для создания платформы станет консорциум инвесторов с участием ДОМ.РФ.
«Все бизнес-платформы останутся и будут работать как работали», - добавил Стасишин.
